Em primeiro lugar, o leilão é uma modalidade de licitação utilizada pela Administração Pública para a venda de seus bens, móveis, imóveis e semoventes, a quaisquer interessados. Essa informação por si só já é valiosa para entendermos que pessoas físicas e jurídicas podem participar de leilões para adquirir esses bens ofertados pela Administração. E isso pode, sim, configurar grandes oportunidades de negócios, como ocorre, por exemplo, quando órgãos públicos organizam leilões de produtos legalmente apreendidos pelo maior lance. Mas o tema leilão não se trata apenas disto e pode ser muito mais interessante para investidores em geral.
Também é por meio de leilões que são realizadas as vendas de bens que foram empenhados ou dados em garantia para o cumprimento de dívidas de pessoas físicas e jurídicas. Seguindo-se o procedimento dos leilões, esses bens são “transformados” em dinheiro suficiente para quitar os débitos de seus antigos proprietários.
Diante deste segundo cenário, podemos delimitar que possuímos duas modalidades de leilões no Brasil: os judiciais e os extrajudiciais.
Basicamente, o que as distingue sãos as suas origens. Os leilões judiciais são provenientes de ações judiciais em que o devedor foi condenado a pagar ao credor alguma quantia monetária em razão dos mais variados tipos de dívida: dívidas fiscais, dívidas trabalhistas, penalidades contratuais, dívidas de condomínios, entre outras.
Os imóveis são apenas uma das opções para pagamento dessas dívidas, que preferencialmente devem ser quitadas em pecúnia. Quando não há outras possibilidades de pagamento dentro do rol legalmente aceito, os imóveis em nome do devedor podem ser utilizados para pagamento de suas dívidas. E aí entra a figura do leilão, procedimento que será iniciado para transformar o bem imóvel em dinheiro, por meio do pagamento feito pelo arrematante, e assim alcançar o pagamento da dívida discutida naquela ação judicial.
Por outro lado, os leilões extrajudiciais podem decorrer de variadas origens, sendo a mais comum o leilão em razão do descumprimento de contratos de alienação fiduciária. Em contratos deste tipo, o devedor passa para o nome do credor um bem (ou mais bens) que irá garantir a transação. Por exemplo: quando uma pessoa compra um imóvel em alienação fiduciária junto a um banco, na realidade está transferindo a propriedade resolúvel desse bem ao banco e se mantendo apenas com a posse do imóvel. O imóvel é a própria garantia da relação transacionada entre as partes, e essa conjuntura perdura durante todo o decorrer do contrato. Apenas após o pagamento das parcelas em sua totalidade é que o comprador terá sua propriedade consolidada e o bem registrado em seu nome.
Em não sendo cumprida a obrigação pelo devedor (o comprador, no caso), a mora será constituída e a propriedade do bem consolidada em nome do credor. Uma vez consolidada a propriedade pelo credor, o bem pode ser levado a leilão para que o valor da arrematação seja utilizado na quitação da dívida. Em todas essas situações, seja a origem judicial ou extrajudicial, o que se almeja com o leilão é garantir o pagamento de uma dívida assumida por uma pessoa física ou jurídica.
Os leilões podem se dar de três maneiras: online, presencial ou de forma híbrida conhecidos como simultâneos. No leilão online não há contato físico entre o leiloeiro e os interessados em participar. Todos os documentos são enviados pelo próprio site do leiloeiro ou por outra via, como por exemplo por correios, conforme a orientação do leiloeiro responsável. Os arrematantes dão seus lances pela internet. Atualmente, a grande maioria dos leilões de imóveis no Brasil ocorrem desta forma. No caso dos leilões físicos, em contrapartida, é essencial que os interessados compareçam pessoalmente no local indicado para dar seus lances, ou se façam representados por procurador devidamente munido com os documentos necessários.
Por fim, os leilões simultâneos permitem que as duas formas de lances sejam utilizadas num mesmo procedimento: presencialmente ou online. Os leiloeiros que oferecem essa opção possuem plataformas integradas capazes de atualizar em tempo real tanto o lance dado presencialmente como aquele ofertado online.
Até aqui destrinchamos um pouco sobre o instituto do leilão e seus procedimentos. Mas qual seria a grande vantagem dos leilões para as pessoas físicas e jurídicas que buscam investir no ramo imobiliário? Os leilões de imóveis podem ser excelentes oportunidades de investimento porque conjugamos alta rentabilidade e baixo risco.
Quando um imóvel é levado a leilão, primeiramente se realiza a avaliação deste bem para que os valores dos lances a serem dados girem em torno do valor real de venda do imóvel no mercado. Em verdade, o valor mínimo de lance já costuma ser inferior ao valor de mercado de um imóvel semelhante colocado à venda pelas vias comuns (sites, imobiliárias etc), o que já torna esta uma via interessante para se investir.
Ocorre que, muitas vezes, os imóveis não são arrematados na primeira praça, ou seja, ninguém dá lances válidos para adquirir aquele imóvel na primeira oportunidade em que são apresentados ao público. Isso faz com que o bem seja levado a uma segunda praça, com valores mínimos de lance tabelados muito abaixo do valor de mercado do bem. Imagine adquirir um imóvel pagando 50% do seu valor de mercado, realizar algumas pequenas melhorias e o colocar de volta para venda no mercado pelo dobro do valor inicialmente pago? Com a garantia de que, se todos os passos tiverem sido corretamente seguidos, em caso de declaração de nulidade da arrematação, todo o valor investido será devolvido ao arrematante.
Muitas pessoas e empresas passaram a investir no setor imobiliário através da aquisição de bens imóveis em leilões em razão da rentabilidade que se pode alcançar e do baixo risco que se corre ao participar de procedimentos tão bem regulamentados. A dúvida que fica então é a seguinte: quem pode participar de leilão?
Via de regra, qualquer cidadão, pessoa física ou jurídica, que esteja no gozo dos seus direitos e obrigações pode participar de um leilão, até mesmo o credor que figura como exequente na ação que resultou no leilão de um imóvel. Existem, contudo, alguns impedimentos à participação em leilões que poderemos abordar em breve. Por ora ficam as considerações iniciais sobre um novo campo a ser considerado quando o assunto é investimento.
Artigo elaborado por Fernanda Figueredo, advogada e sócia da BFS Advocacia. É mestre em Direito Administrativo e especialista em Direito Civil e Processual Civil.